如何投资商铺
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随着楼市新政接连出台,住房投资成本和压力均有所增大,一度备受冷落的商铺投资,又重新被推到了风口浪尖,成为许多投资客新的投资方向。为此本报采访了上海市投资学会副会长、中国商业联合会特聘专家,著名经济学家,博士生导师陈湛匀教授。
新政对商铺影响不大
陈湛匀博导分析:前几年住宅市场爆炒,使得商业地产与住宅相比,一度受到冷落,北京、上海和杭州一些地方还形成了“价格倒挂”。2009年,北京住宅价格上涨了29%,而商铺只涨了1%;同样,上海住宅价格上涨幅度不小于50%,而商业地产价格增幅为16%。现在商铺投资价格稳定,由于新政实施拉小了投资商和投资住宅差距,二手商铺房源更显吃香。那些老百姓手头上有些余钱的,看到了商铺所使用的土地之性质不同,看到了要比住宅有升值潜力。
收益率是人们投资商铺考虑首要因素之一,商铺的租售比要高于住宅,一般来说,商铺年收益率在8%以上。随着零售业全面开放,城市中心核心圈的增长,商业多层次中心的外扩,也随着消费服务业如餐饮、服装、电子产品等消费比例的上升,商铺收益率还会上升,而住宅出租收益率为3%,这是因为住宅投资比重大,使得利润下滑。
商铺未受到政策的限制,比如利率、首付五成和原来一样,而且对贷款购买数量没有限制。
如何投资商铺
上海大学博导陈湛匀教授提供了几条参考标准:
选择铺位位置是关键,要考察人气、人流聚集密度和人流流向。一般来说,人气旺,租售必定会两旺;而租售旺,肯定是地段位置比较好;地段好的,租金也肯定是昂贵;而租金昂贵的,财富效应就肯定较大。通常,可选择那些逛商场的顾客经过的地方,比如市内步行街的交叉口、主入口处等。
要选择适合你的地段中最好的,因为不同地段,它定位不一样,而不能反过来去选择那些最好地段中适合你的;如果淮海路是一流地段,那么在这条路上卖五金建材恐怕是比不过在北京路上。从另一视角来说,做不同的行业,对商铺的要求也不一样。做酒吧、卖服饰、开饭馆,面积、楼层、门面宽敞要求都不同的。
究竟选择办公楼底商铺?还是住宅底铺?或者是纯商业区商铺?这要看功能。一般从租售角度来说,纯商业区的商铺最容易,办公楼商铺和住宅楼底铺差不多,取决于消费人群,人气是否旺盛。购物中心旁边商场店铺也是可考虑。对个人投资者民选择街铺为主,而对机构投资者而言,可以运用资本运营的方法去处理,比如整盘收购。至于选择新铺还是老铺,这要视具体项目具体分析,不能一概而论。如在条件差不多情况下,当然还是首选新铺。
租用还是买产权?我们知道,产权商铺可以自由转让、抵押、出租,显然它的好处高于以租售方式取得商铺,大家十分期待有大量的产权商铺供应,尤其是那些规模化产权商铺的出现。
“简而言之,地段是首选,交通要利好,其次要考虑开发商的品牌和项目的差异化,这是关键。”
不妨考虑社区商铺
“其实除了沿街商铺和市场的投资,现在社区商铺的发展前景也很乐观,加上目前价格偏低,非常适合投资。”陈教授建议。
一般来说,社区商业40%是购物,30%餐饮,30%其他。布局社区商业时,通常先要考虑居民步行在10分钟之内能够到达,也就是500米左右的距离;商业街最好与住宅分离,配置在步行街和交通线上,以避免噪音和污染。
社区商业是以便利性为出发点,它正成为零售业支柱板块。现在不少风投瞄上它,比如IDG等,所以投资社区商铺现在时机不错。社区商业至少需要三年的培育时间,投资社区商业店铺的究竟何时介入要具体分析。陈教授提醒:一般来说,选择店铺,不能纯粹冲着租金高,还要看是否投资洼地,是否越来越值钱。小区成熟度如何,未来升值可能性如何,有哪些人会去商业街,他们又会购买那些商品等。
投资社区商业店铺,还要看看商业街是否有专业主题,不能到处见到都是必备性业态,如洗衣店、药店、足疗、二手房、菜市场、超市等,最好有特色主题比如化妆品一条街,服装一条街,儿童、医疗诊所一条街,咖啡、酒吧一条街,花卉园艺一条街等等。另外还可考察该社区商业层次是否较高,能否满足多层次消费需求,如电影院、糕点店、幼儿教育配套、老年活动中心、家教、典当行、旅行社、加油站、食品店,小到配钥匙、小修小补五脏齐全。
投资社区商业还需要考虑:1.小区的规模,居住人口收入水平和从事的职业。如小区居住人口是白领为主,当然店铺就适合开快餐店、咖啡店、健身娱乐、摄影、网吧、书店、专卖店、自助银行,如果是以老年人居住为主,商铺投资的方向就不一样了。2. 考虑开发商实力和规划及业态配比,避免盲目投资。3.要有创新,撬动的支点要找差异化,比如现在时尚的“休憩型商业”,消费者在一小时内的路程可以享受到旅游、休闲、美食、购物和娱乐。举个例子,星光大道引进的影院、星巴克、易买得超市、舒适堡、星光大卖场等,一下就支撑起了整个滨江的商业,其商铺也必然是“钱”途无量。
新政对商铺影响不大
陈湛匀博导分析:前几年住宅市场爆炒,使得商业地产与住宅相比,一度受到冷落,北京、上海和杭州一些地方还形成了“价格倒挂”。2009年,北京住宅价格上涨了29%,而商铺只涨了1%;同样,上海住宅价格上涨幅度不小于50%,而商业地产价格增幅为16%。现在商铺投资价格稳定,由于新政实施拉小了投资商和投资住宅差距,二手商铺房源更显吃香。那些老百姓手头上有些余钱的,看到了商铺所使用的土地之性质不同,看到了要比住宅有升值潜力。
收益率是人们投资商铺考虑首要因素之一,商铺的租售比要高于住宅,一般来说,商铺年收益率在8%以上。随着零售业全面开放,城市中心核心圈的增长,商业多层次中心的外扩,也随着消费服务业如餐饮、服装、电子产品等消费比例的上升,商铺收益率还会上升,而住宅出租收益率为3%,这是因为住宅投资比重大,使得利润下滑。
商铺未受到政策的限制,比如利率、首付五成和原来一样,而且对贷款购买数量没有限制。
如何投资商铺
上海大学博导陈湛匀教授提供了几条参考标准:
选择铺位位置是关键,要考察人气、人流聚集密度和人流流向。一般来说,人气旺,租售必定会两旺;而租售旺,肯定是地段位置比较好;地段好的,租金也肯定是昂贵;而租金昂贵的,财富效应就肯定较大。通常,可选择那些逛商场的顾客经过的地方,比如市内步行街的交叉口、主入口处等。
要选择适合你的地段中最好的,因为不同地段,它定位不一样,而不能反过来去选择那些最好地段中适合你的;如果淮海路是一流地段,那么在这条路上卖五金建材恐怕是比不过在北京路上。从另一视角来说,做不同的行业,对商铺的要求也不一样。做酒吧、卖服饰、开饭馆,面积、楼层、门面宽敞要求都不同的。
究竟选择办公楼底商铺?还是住宅底铺?或者是纯商业区商铺?这要看功能。一般从租售角度来说,纯商业区的商铺最容易,办公楼商铺和住宅楼底铺差不多,取决于消费人群,人气是否旺盛。购物中心旁边商场店铺也是可考虑。对个人投资者民选择街铺为主,而对机构投资者而言,可以运用资本运营的方法去处理,比如整盘收购。至于选择新铺还是老铺,这要视具体项目具体分析,不能一概而论。如在条件差不多情况下,当然还是首选新铺。
租用还是买产权?我们知道,产权商铺可以自由转让、抵押、出租,显然它的好处高于以租售方式取得商铺,大家十分期待有大量的产权商铺供应,尤其是那些规模化产权商铺的出现。
“简而言之,地段是首选,交通要利好,其次要考虑开发商的品牌和项目的差异化,这是关键。”
不妨考虑社区商铺
“其实除了沿街商铺和市场的投资,现在社区商铺的发展前景也很乐观,加上目前价格偏低,非常适合投资。”陈教授建议。
一般来说,社区商业40%是购物,30%餐饮,30%其他。布局社区商业时,通常先要考虑居民步行在10分钟之内能够到达,也就是500米左右的距离;商业街最好与住宅分离,配置在步行街和交通线上,以避免噪音和污染。
社区商业是以便利性为出发点,它正成为零售业支柱板块。现在不少风投瞄上它,比如IDG等,所以投资社区商铺现在时机不错。社区商业至少需要三年的培育时间,投资社区商业店铺的究竟何时介入要具体分析。陈教授提醒:一般来说,选择店铺,不能纯粹冲着租金高,还要看是否投资洼地,是否越来越值钱。小区成熟度如何,未来升值可能性如何,有哪些人会去商业街,他们又会购买那些商品等。
投资社区商业店铺,还要看看商业街是否有专业主题,不能到处见到都是必备性业态,如洗衣店、药店、足疗、二手房、菜市场、超市等,最好有特色主题比如化妆品一条街,服装一条街,儿童、医疗诊所一条街,咖啡、酒吧一条街,花卉园艺一条街等等。另外还可考察该社区商业层次是否较高,能否满足多层次消费需求,如电影院、糕点店、幼儿教育配套、老年活动中心、家教、典当行、旅行社、加油站、食品店,小到配钥匙、小修小补五脏齐全。
投资社区商业还需要考虑:1.小区的规模,居住人口收入水平和从事的职业。如小区居住人口是白领为主,当然店铺就适合开快餐店、咖啡店、健身娱乐、摄影、网吧、书店、专卖店、自助银行,如果是以老年人居住为主,商铺投资的方向就不一样了。2. 考虑开发商实力和规划及业态配比,避免盲目投资。3.要有创新,撬动的支点要找差异化,比如现在时尚的“休憩型商业”,消费者在一小时内的路程可以享受到旅游、休闲、美食、购物和娱乐。举个例子,星光大道引进的影院、星巴克、易买得超市、舒适堡、星光大卖场等,一下就支撑起了整个滨江的商业,其商铺也必然是“钱”途无量。
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